【例子】
天源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2004年7月成立,2015年2月取得一宗土地使用權(quán),支付土地出讓金2,800萬(wàn)元。隨后,公司開(kāi)始辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)行“三通一平”等項(xiàng)工作,又辦理開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證等前期工作,該小區(qū)規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。直到2016年7月才開(kāi)始施工建設(shè),在這期間發(fā)生費(fèi)用1,000萬(wàn)元,財(cái)會(huì)部門(mén)作為“開(kāi)辦費(fèi)”處理。工程經(jīng)過(guò)一年的施工，于2017年9月竣工。開(kāi)發(fā)成本5200萬(wàn)元，可售面積20000平方米,以單位均價(jià)6, 700元對(duì)外銷(xiāo)售,到2017年末,房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費(fèi)用 180萬(wàn)元,借款利息420萬(wàn)元,但不能全部取得銀行借款證明,下面計(jì)算應(yīng)交土地增值稅并出招稅務(wù)籌劃。建議巧妙運(yùn)用企業(yè)籌備期。 【分析】
根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工前的費(fèi)用可以直接列入前期工程費(fèi)用,在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。本例中,1000萬(wàn)元的開(kāi)辦費(fèi)直接列入前期工程費(fèi)后,應(yīng)交土地增值稅就會(huì)發(fā)生較大變化。
【對(duì)比】
籌劃前,土地增值稅的計(jì)算:
銷(xiāo)售收入總額=6,700× 20,000=13, 400(萬(wàn)元)。
扣除項(xiàng)目金額=(2,800+5,200)×130%=10400(萬(wàn)元)。
增值額=13,400-10,400=3,000(萬(wàn)元)
增值率=3,000+10400=28.8%。
適用稅率 30%,速算扣除率為0。
應(yīng)交土地增值稅=3000 × 30%-0=900 (萬(wàn)元)。
籌劃后,土地增值稅的計(jì)算:
銷(xiāo)售收入總額=6,700× 20,000=13,400 (萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額=( 2.800+5,200+1,000)×130%=11,700(萬(wàn)元)。
增值額=13,400-11,700=1,700(萬(wàn)元)
增值率=1,700+11700=14.5%
增值率小干20 %,免征土地增值稅。
【結(jié)果】
1000萬(wàn)元的“開(kāi)辦費(fèi)”直接列入前期工程費(fèi)后,增加了增值額的扣除項(xiàng)目,直接影響了增值率,從而為企業(yè)減少了900 萬(wàn)元的成本負(fù)擔(dān)。
政策依據(jù)
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(15)6號(hào))第七條規(guī)定:條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。