【例子】某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn),為取得土地使用權(quán)支付1,000萬(wàn)元,為開(kāi)發(fā)士地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1, 200萬(wàn)元,財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?80萬(wàn)元,不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率，該企業(yè)咨詢(xún)利息費(fèi)用是否應(yīng)該納入稅前扣除項(xiàng)。建議不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明,將利息費(fèi)用納入其他費(fèi)用計(jì)算扣除。

【分析】
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況:一種是在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除;另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)?nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間,企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所扣除費(fèi)用的不同而決定采用哪種方法。
【對(duì)比】
籌劃前,提供金融機(jī)構(gòu)利息證明,可納入扣除費(fèi)用為190萬(wàn)元。
具體計(jì)算:80+(1,000+1200)×5%=190(萬(wàn)元)。
籌劃后,不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明,可納入扣除費(fèi)用為220萬(wàn)元。
具體計(jì)算:(1,000+1,200)×10%=220(萬(wàn)元)。
【結(jié)果】
企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明,關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本的比例,如果超過(guò)5%,則提供證明比較有利;如果沒(méi)有超過(guò)5%,則不提供證明比較有利。在上述情況下不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇,可以增加 30萬(wàn)元的扣除費(fèi)用,從而達(dá)到籌劃目的。
【政策依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6號(hào))第七條第(三)項(xiàng)規(guī)定:財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙?br/>融機(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

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