遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的的麗云小區(qū),可謂是萬(wàn)事俱備,只待開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。為了控制成本、節(jié)約資金、擴(kuò)大收益,需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。麗云小區(qū)項(xiàng)目支付土地出讓金1, 500萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)成本3,200萬(wàn)元,含借款利息200 萬(wàn)元,可售面積30,000平方米,如果銷(xiāo)售毛坯房,銷(xiāo)售收入總額為9, 100萬(wàn)元。
[分析]
調(diào)整公司編制,10%的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”扣除是否會(huì)降低?
【對(duì)比】
籌劃前,銷(xiāo)售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅。
不含息建造成本=1,500+3,200-200=4,500 (萬(wàn)元)。
扣除項(xiàng)目金額=4,500×130%=5,850(萬(wàn)元)。
增值額=9100-5,850=3250(萬(wàn)元)。
增值率=3250÷5850=55.6%
適用稅率 40%,速算扣除率為 5%
應(yīng)交土地增值稅=3250 × 40%-5,850 × 5%=1,300-292.5=1007.5萬(wàn)元
籌劃后,假設(shè)甲公司開(kāi)發(fā)麗云小區(qū)需要兩年時(shí)間,公司管理人員30人,每年需要管理費(fèi)用200萬(wàn)元。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作,為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理,經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議,把公司的一部分管理人員編制到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制16人,每年減少管理費(fèi)用、增加開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100 萬(wàn)元,無(wú)其他變動(dòng)因素。
不含息建造成本=1,500+3200-200+100×2=4700(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額=4,700×130%=6110(萬(wàn)元)。
增值額=9,100-6110=2,990(萬(wàn)元)
增值率=2,990 +6,110=48.9%。
適用稅率30%,速算扣除率為0。
應(yīng)交土地增值稅=2,990 × 30%-0=897(萬(wàn)元)。
【結(jié)果】
改變公司編制減少企業(yè)成本110.5萬(wàn)元(1,007.5-897)。
【政策依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字(1995)6號(hào))第七條規(guī)定:條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

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